Archive for Le Viager et ses alternatives

Le viager, une solution à tous les problèmes ?

Le viager, une solution à tous les problèmes ?

 

Un article paru, en ce mois de Juin 2016, dans le journal Challenges a attiré notre attention.

Cet article est signé de Marc Fiorentino (spécialiste financier) qui nous propose son point de vue sur le viager ainsi que les intérêts positifs que cela pourrait générer sur l’économie française, notamment.

Nous souhaitions vous le faire partager pour que vous puissiez voir de vous-même ce dont il en retourne.

N’hésitez pas à nous faire part de vos avis dans les commentaires !

« Le viager, la solution à tous les problèmes » – Marc Fiorentino – CHALLENGES n°483 23 Juin 2016

Quelles différences entre une Nue-Propriété et un Viager Occupé sans rente ?

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La Nue-Propriété et le Viager Occupé sans rente :

 

Un peu perdu au milieu de toutes ces formulations, de tous ces types de ventes ? Cet article va essayer de vous éclairer sur les différences qui peuvent exister entre la Nue-Propriété et le Viager Occupé sans rente …

Nue-Propriété et Viager Occupé sans rente (Vente avec droit d’usage et d’habitation) font partie de cette catégorie de viagers pour lesquels il n’y a qu’un bouquet à régler.

Quel intérêt me direz-vous ? Eh bien, il s’agit tout simplement pour l’acheteur de n’avoir qu’à régler le bouquet à la signature en s’évitant ainsi le risque d’avoir à supporter le paiement d’une rente sur une longue période. De même, ces deux types de transactions ne sont pas soumises à l’impôt car il n’y a pas de rentes perçues et que les bouquets sont non-imposables.

Petit plus, à contrario d’un viager « classique » ces deux types de vente ne nécessitent pas la prise d’hypothèque sur le bien, pendant la durée de la vente. En ce sens, ce sont donc les deux seules transactions viagères qui peuvent être financée avec l’aide d’une banque.

Quelles différences entre les deux ? 

Bien que ces deux types de transactions viagères soient similaires sur le fond, il n’en reste pas moins qu’il y a des différences qui existent entre elles.

Nue-propriété :

La Nue-Propriété est plus « souple » pour le vendeur car il peut tout à fait quitter le bien vendu et le louer s’il le désire (avec accord du nue-propriétaire, dans l’éventualité où ce serait nécessaire).

En contrepartie il continue à déclarer la valeur du bien en plein propriété cela peut se révéler particulièrement intéressant pour les investisseurs dans le cadre de l’ISF. La taxe foncière, quant à elle, est due par l’usufruitier.

Viager Occupé sans rente :

La Vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation à contrario ne permet pas au vendeur de prêter ou louer son bien. Néanmoins, il ne déclare pas, à ce moment-là, la valeur en pleine propriété du bien vendu et la taxe foncière (hors taxes des ordures ménagères) est due par l’acquéreur.

En somme, ces deux types de transactions viagères proposent des différences qui sont propres à elles, ainsi qu’un particularisme bien spécifique, l’absence de rentes mensuelles.

Le viager un principe « gagnant-gagnant »

 

En quoi le viager est-il un principe « gagnant-gagnant » ?

 

 

En ces temps de crise, de difficultés financières et de retraites qui baissent le viager se pose comme une solution pour de nombreuses personnes âgées.

Ce type de transaction, qui permet de vendre ses biens de manière plus « flexible » (libre ou occupé, vente à terme ou viager …) que dans une vente classique, peut soulager les vendeurs grâce aux rentes qu’ils perçoivent.

Dans une ère de vieillissement de la population et de retraites plafonnées, ces transactions viagères sont de plus en plus plébiscitées, elles qui étaient tombées en désuétude après la Seconde Guerre mondiale.

D’un côté les acheteurs peuvent se constituer un capital pour le futur et ainsi « préparer » leur retraite en investissant dans l’immobilier, qui reste un placement fiable et privilégié en France.

De l’autre côté les vendeurs obtiennent un complément à leurs revenus qui leur permet ainsi de pouvoir continuer à profiter convenablement de leurs retraites et d’améliorer leur train de vie. De plus, une partie des frais qui incombaient auparavant aux vendeurs (taxe foncière, gros travaux …) sont pris en charge par les acheteurs après signature de la vente.

Les deux parties sont ainsi gagnantes, les vendeurs et acheteurs y trouvent leur compte tout en bénéficiant des avantages que cette solution leur apporte.

Si votre retraite ne suffit pas à supporter vos frais ou bien que vous êtes un acheteur souhaitant se constituer un patrimoine immobilier, n’hésitez pas à contacter un spécialiste du viager et à sauter le pas !

La vente à terme, une opportunité à ne pas négliger !

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La vente à terme, une opportunité à ne pas négliger !

 

La vente à terme est une forme de transaction viagère.

C’est une alternative qui peut être considérée comme un « prêt vendeur » dans lequel la finalité aléatoire du viager disparaît.

Ce type de vente comprend, sur le principe du viager, un bouquet et des rentes. La seule exception réside dans le fait que les rentes soient limitées sur une période donnée (entre 10 et 20 ans).

Cette limitation dans le temps est un avantage pour les crédirentiers les plus jeunes car la vente à terme ne prend pas en compte l’âge à contrario du viager.

La Quotidienne sur France 5 y est allée de son avis au cours d’une émission diffusée en 2014 que vous pouvez retrouver ci-dessous :

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Pour en savoir sur la vente à terme, retrouvez notre présentation.

 

La vente en viager et le défaut de paiement – Partie 2 -

LE DÉFAUT DE PAIEMENT ET LE VIAGER :

 

Il y a quelques mois, nous attirions votre attention sur le fait que vendre en VIAGER ne devait pas se faire dans n’importe quelles conditions, surtout pour éviter un défaut de paiement.

En effet, le VIAGER n’est pas une transaction classique. Et il convient de s’entourer de professionnels du VIAGER pour que cette transaction – qui est une réponse indéniable à la baisse du pouvoir d’achat des retraités et aux problèmes actuels des retraites – ne se transforme pas en cauchemar, comme cet article du Journal Nice MATIN daté du 07 Février 2015 l’évoque.

 

Life invest samedi 7 février 2015 Nice MatinSource : Nice Matin du 07/02/2015

 

Cet article illustre bien que les limites du VIAGER lorsque le crédirentier est face à une société dite commerciale ou à un fonds d’investissement.

A ce titre, nous vous mettons à nouveau en garde de ne pas vendre à des sociétés commerciales de type SARL, EURL, SNC… ou à un fonds d’investissement non agrée car s’ils font faillites l’ouverture d’une procédure collective va annihiler la clause résolutoire et donc mettre dans l’embarras financier et juridique le crédirentier…

En effet, non seulement le crédirentier ne se verra plus payer du fait de la faillite de son débirentier mais surtout il va être considéré comme un créancier lambda sans pour autant pouvoir faire résoudre la vente. En d’autres termes, non seulement le crédirentier ne touchera plus ses arrérages de rentes mais il ne pourra pas redevenir propriétaire du bien vendu à titre compensatoire…

Par ailleurs, pour éviter ce genre de mésaventure et de drame humain, il convient de bien s’entourer car le VIAGER n’est pas le métier d’un agent immobilier traditionnel. Il ne faut pas faire appel à un agent immobilier traditionnel qui n’est pas rompu aux arcanes du VIAGER et à ses particularités mais il est nécessaire de faire appel à un professionnel du VIAGER encore appelé « VIAGERISTE ».

En résumé pour éviter tout défaut de paiement de la part de son débirentier, le VIAGER nécessite :

  • La vente à une personne physique ou une SCI de type familial
  • Le privilège de vendeur
  • Un accompagnement par un Viagériste

 

 

Peut on revendre un viager ou une vente à terme ?

La possibilité de revendre un viager ou une vente à terme est une interrogation qui revient souvent :

 

Acheter en viager c’est s’engager sur un contrat qui va lier acheteur et vendeur pendant un certain nombre d’années. Or la lassitude ou encore les aléas de la vie peuvent pousser un crédirentier à vouloir revendre son acquisition…

VUE + PISCINE

 

Sauf dispositions particulières spécifiées dans l’acte d’achat et acceptées par les parties, le débirentier peut revendre son viager ou sa vente à terme à n’importe quel moment. A cela il y a une raison simple : le viager et la vente à terme constituent des contrats et à ce titre, il est possible de les revendre.

En effet, les circonstances de la vie pouvant être modifiées par les aléas que tout un chacun peut subir, la revente est une issue qui permet au crédirentier de ne pas subir lui-même les revers de fortune du débirentier et par là même de ne pas connaître – si la situation est critique pour son débirentier – une interruption dans le paiement de ses arrérages mensuels.

Dans le cas de la revente, l’ancien débirentier touchera une somme au comptant (qui capitalise le bouquet, les rentes qu’il a payé jusque là) et le nouvel acquéreur reprendra le service de la rente en lieu et place de l’ancien débirentier.

Si un nouvel acquéreur se fait connaître, l’intervention du crédirentier pourra être requise par le Notaire. Mais cette intervention n’est en rien obligatoire car certains considèrent que cette revente – et notamment les nouvelles conditions financières (ou plutôt la somme comptant que va recevoir le débirentier) ne regarde pas le crédirentier.En cas d’intervention du crédirentier à l’acte, la signature de ce dernier vaudra désolidarisation de l’ancien débirentier en cas de non paiement des rentes par le nouveau débirentier. Si le crédirentier choisit de ne pas intervenir à l’acte volontairement ou si le Notaire ne lui demande pas d’intervenir, l’ancien débirentier se verra alors solidaire de tous les autres débirentiers successifs.

Dans les faits, la revente du contrat ne changera en rien des conditions initiales prévues pour le crédirentier puisque le contrat est en cours et que le premier acte sera repris entièrement par le Notaire rédacteur de l’acte de revente. Cela s’explique par le fait qu’une revente n’est que la substitution d’un débirentier par un autre.

En résumé, la revente d’un viager comme d’une vente à terme est possible. Mais comme pour le viager, il est recommandé de faire appel à un professionnel rompu à l’exercice pour les calculs et le futur compromis du fait du contrat déjà existant.

Aujourd’hui, que peut-on vendre ou acheter en viager ?

Depuis toujours vendre ou acheter en viager a englobé un grand nombre de biens, et c’est encore le cas aujourd’hui :

 

Le viager est une pratique qui prend ses racines durant l’Antiquité auprès des Grecs et Romains et qui est ensuite réapparu au cours du Moyen Age et reste usité encore aujourd’hui. Divers biens ont été vendus et achetés au cours des siècles, notamment des territoires qui font aujourd’hui partie de notre pays ou encore certains biens d’exception qui sont dans le patrimoine national français…

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En effet, quand on pense viager, on pense traditionnellement à vendre ou acheter bien immobilier comme un appartement ou encore une maison. Mais ce que semble ignorer le grand public, c’est que tout ou presque peut faire l’objection d’un achat ou d’une vente en viager.

A ce titre, c’est autant des garages, que des places de parking, des péniches, des terrains, des forêts ou encore plus insolite…un caveau…qui peuvent se retrouver sur le marché du viager. Au moyen âge, on vendait même son cheptel d’animaux (poules ou autres) en viager… Chez les égyptiens, c’étaient les terres en déshérence qui étaient vendues en viager.

Néanmoins aujourd’hui les principaux biens qui font l’objet de transactions viagères restent principalement les biens immobiliers. Le Moyen Age étant révolu depuis quelques centaines d’années les besoins ont changés et ne sont clairement plus les mêmes qu’à l’époque, pourtant l’esprit du viager demeure le même et ses méthodes de fonctionnement, son particularisme perdurent (à ceci près que tout est beaucoup plus codifié qu’il y a quelques siècles, bien heureusement !)

En somme, le viager est tout simplement un produit souple qui s’adapte à l’ère du temps et au besoin des retraités malgré son grand âge (il existe depuis la nuit des temps !). Chacun peut y trouver son compte, vendeur comme acheteur, et c’est pourquoi le viager devient une alternative de plus en plus intéressante !

 

 

La vente à terme, crédit immobilier entre particuliers revient à la mode.

La vente à terme, un particularisme qui revient à la mode :

 

La raréfaction des accords de crédits malgré des taux historiquement bas a remis au goût du jour un crédit immobilier tombé en désuétude depuis l’avènement des prêts immobiliers en France, à savoir la vente à terme…

Mais qu’est ce que la vente à terme ? La vente à terme est un crédit immobilier qui n’est pas consenti par une banque mais par une personne physique. C’est pour cela que la vente à terme est souvent appelé crédit vendeur. Elle présente pour le vendeur comme pour l’acquéreur bien des avantages…

Côté vendeur :

Le bouquet et les mensualités sont non imposables (les mensualités perçues ne constituent pas un revenu foncier mais une dette). En cas de décès avant le terme, les mensualités restant dues sont versées aux héritiers (contrairement au viager où la rente s’éteint avec le décès de la personne).

D’un point de vue des garanties, ce sont les mêmes que pour un viager, le vendeur étant garantie par un hypothèque de 1er rang (comme s’il était finalement une banque puisque c’est le rôle qu’il joue) et par la clause résolutoire en cas de non paiement.

Elle permet, en outre, sur un marché atone de vendre plus rapidement son bien (idéal à l’heure actuelle).

Le taux de non paiement est moindre par rapport à celui constaté traditionnellement pour un prêt bancaire, les acquéreurs doivent en effet avoir un apport de départ car ils ne peuvent recourir à aucun prêt.

Du point de vue de l’acquéreur, la vente à terme a plus d’un attrait :

Le prêt est quasiment à taux zéro (les mensualités étant indexées sur l’indice de référence des loyers). Les frais d’assurance et de dossier n’existent pas dans ce type de crédit. Les frais de rachat anticipé du prêt sont gratuits contrairement à un prêt traditionnel où les indemnités en cas de rachat anticipé sont de 3% sur le capital restant dû). Enfin dans la vente à terme, les durées de prêts sont plus courtes 20 ans maximum, sachant que la durée moyenne d’un prêt immobilier tourne aujourd’hui autour de 25 ans.

Enfin, la vente à terme tout comme les prêts immobiliers sont éligibles aux allocations pour le logement.

A noter qu’il n’y a pas d’âge maximum pour souscrire à une vente en terme. Par ailleurs, contrairement aux prêts bancaires la vente à terme est accessible à tous même aux profils les plus atypiques (personnes en cdd, intérimaires, personnes de plus de 65 ans…), sous réserve bien entendu de l’apport exigé et de la bonne solvabilité du candidat.

Elle peut être libre (dans ce cas l’acquéreur peut l’occuper ou louer le logement pour en tirer des revenus) ou occupée par le vendeur (à vie ou pendant un laps de temps défini contractuellement).

 

En résumé, la vente à terme présente bien des avantages et il est dommage qu’elle soit méconnue du grand public.

Tout comme le viager et du fait des particularismes que revêt la vente à terme, il convient de faire appel à un professionnel spécialisé dans le domaine afin d’éviter bien des écueils.

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Peut on recourir au prêt bancaire pour financer un viager ?

Peut on recourir à un prêt bancaire pour financer un viager ou une vente à terme ?

 

Dans les faits, le « Viager » comme la « Vente à terme » ne peuvent pas être financés par un crédit immobilier.

Il y a deux raisons à cela :

Tout d’abord, le « Viager » comme la « Vente à terme » sont assortis d’une hypothèque de premier rang. Cette hypothèque garantit au crédirentier le bon paiement de sa rente jusqu’à son décès ou le bon paiement des mensualités jusqu’à la fin du terme. A ce titre, la prise d’hypothèque empêche la banque de prendre une autre hypothèque sur le bien car de son côté, elle ne serait pas aussi bien garantie que le crédirentier.

Par ailleurs, il n’y a pas de sens à financer un achat en viager par un crédit car le viager est un système qui permet de se financer en se passant de la banque.

Toutefois, il est possible de financer un viager par un crédit à la consommation car il ne nécessite pas de prise d’hypothèque.

De même, si l’acquéreur est déjà propriétaire, il pourra néanmoins recourir au prêt bancaire. A ce moment là la banque prendra une hypothèque déplacée sur le bien dont il est déjà propriétaire ou dans des cas plus rares recourra à une promesse d’affectation hypothécaire.

Enfin, seuls le « Viager occupé sans rente » ou la « nue propriété » peuvent faire l’objet de crédit immobilier car ils ne sont pas assortis du paiement d’une rente ou d’une mensualité. De ce fait, devant l’absence d’hypothèque sur le bien, la banque peut donc garantir le prêt immobilier par une prise d’hypothèque de premier rang à son profit.

En conclusion, le viager comme la vente à terme ne permettent pas de recourir à un financement par prêt bancaire et ce du fait de leur essence même. Néanmoins, il est possible d’y avoir accès en étant propriétaire d’un autre bien, en se finançant par un prêt à la consommation ou par le biais du viager occupé sans rente.

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