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La vente en viager et le défaut de paiement – Partie 2 -

LE DÉFAUT DE PAIEMENT ET LE VIAGER :

 

Il y a quelques mois, nous attirions votre attention sur le fait que vendre en VIAGER ne devait pas se faire dans n’importe quelles conditions, surtout pour éviter un défaut de paiement.

En effet, le VIAGER n’est pas une transaction classique. Et il convient de s’entourer de professionnels du VIAGER pour que cette transaction – qui est une réponse indéniable à la baisse du pouvoir d’achat des retraités et aux problèmes actuels des retraites – ne se transforme pas en cauchemar, comme cet article du Journal Nice MATIN daté du 07 Février 2015 l’évoque.

 

Life invest samedi 7 février 2015 Nice MatinSource : Nice Matin du 07/02/2015

 

Cet article illustre bien que les limites du VIAGER lorsque le crédirentier est face à une société dite commerciale ou à un fonds d’investissement.

A ce titre, nous vous mettons à nouveau en garde de ne pas vendre à des sociétés commerciales de type SARL, EURL, SNC… ou à un fonds d’investissement non agrée car s’ils font faillites l’ouverture d’une procédure collective va annihiler la clause résolutoire et donc mettre dans l’embarras financier et juridique le crédirentier…

En effet, non seulement le crédirentier ne se verra plus payer du fait de la faillite de son débirentier mais surtout il va être considéré comme un créancier lambda sans pour autant pouvoir faire résoudre la vente. En d’autres termes, non seulement le crédirentier ne touchera plus ses arrérages de rentes mais il ne pourra pas redevenir propriétaire du bien vendu à titre compensatoire…

Par ailleurs, pour éviter ce genre de mésaventure et de drame humain, il convient de bien s’entourer car le VIAGER n’est pas le métier d’un agent immobilier traditionnel. Il ne faut pas faire appel à un agent immobilier traditionnel qui n’est pas rompu aux arcanes du VIAGER et à ses particularités mais il est nécessaire de faire appel à un professionnel du VIAGER encore appelé « VIAGERISTE ».

En résumé pour éviter tout défaut de paiement de la part de son débirentier, le VIAGER nécessite :

  • La vente à une personne physique ou une SCI de type familial
  • Le privilège de vendeur
  • Un accompagnement par un Viagériste

 

 

La vente en viager et le défaut de paiement

La vente en viager est un contrat sécurisé par deux principes, la clause résolutoire et le privilège de vendeur :

 

Lors d’une vente en viager, le vendeur est protégé par le contrat qui inclut deux points clés lui permettant d’aborder plus sereinement la vente en viager :

–> La clause résolutoire : on entend qu’en cas de défaut de paiement après un premier commandement de payer demeuré infructueux que la vente soit annulée par le juge. Dans ce cas, l’acquéreur perdra toutes les sommes engagées depuis son achat, savoir le bouquet, les rentes, les embellissements, le paiement des charges et travaux qu’il a effectués etc. Dès lors, la clause résolutoire permet au vendeur de redevenir propriétaire de ses anciens biens.

–> Le privilège de vendeur : quant à lui confère au vendeur un droit de créance prioritaire à tous les créanciers de son acquéreur. Il se matérialise dans les faits par la prise d’une hypothèque de premier rang, un peu comme le prendrait une banque pour se garantir sur un prêt qu’elle octroie.

Mais ce système a ses limites et ne s’applique que si l’acquéreur est une personne physique ou s’il s’agit d’une SCI de type familiale (encore que dans ce cas il faut qu’il soit prévu à l’acte le cautionnement personnel de tous les associés de la SCI).

Lorsque que l’on a affaire à une société de type SARL, SA, SNC ou à un fonds d’investissement non agrée, l’ouverture d’une procédure collective bloque la clause résolutoire sauf si elle a été initiée avant l’ouverture de cette procédure. Dans le cas de la procédure collective, le crédirentier se retrouve comme un créancier « lambda » qui doit attendre la vente aux enchères des actifs de la société ou du fonds, ce qui le met dans une position d’autant plus inconfortable qu’il ne touche pas de rentes pendant ladite procédure.

Situation qui est d’autant plus injuste qu’il ne peut pas revendre son ancien bien puisqu’il n’en est plus officiellement propriétaire. Ce qui humainement peut s’avérer dramatique.

Les articles de presse ci-dessous en sont la parfaite illustration :

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Source : Nice Matin du 02/03/2013

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Source : Nice Matin du 28/05/2014

En résumé, pour éviter ce type de mésaventure, il faut absolument vendre en viager à une personne physique ou à une SCI de type familiale et éviter les sociétés ou fonds d’investissements non agrées…

Mais il convient surtout de s’adresser à un professionnel du viager qui s’assurera de la bonne solvabilité de l’acquéreur et vous aidera en cas de déshérence des rentes.