Les viagers libres ou occupés sont deux alternatives de transactions viagères :

Le viager propose deux solutions différentes aux vendeurs qui s’adaptent à leur convenance, leurs besoins mais aussi leur envie.

Comme vous avez pu le voir ici, le viager est un système qui est basé sur le temporel avec une part d’aléatoire qui représente tout simplement le cycle de vie d’une personne.

Cette personne, qui est en l’occurrence le vendeur (ou crédirentier) a plusieurs solutions possibles lors de la mise en vente de son (ou ses) bien(s).

En effet, le crédirentier peut être amené à proposer son bien au terme d’un viager dit “occupé” ou d’un viager dit “libre”, pour lesquels nous allons voir ci-dessous les différences notables.

Viager libre ? Viager Occupé ?

–> Viager Occupé : 

Le viager occupé est une des deux alternatives proposées et représente la grande majorité des transactions effectuées sur le marché.

Le crédirentier peut choisir de continuer à exercer son droit d’usage et d’habitation sur le bien vendu. Dans ce cas, ce dernier aura la jouissance de son bien jusqu’à son décès.

Si le crédirentier choisit de vendre son bien en viager occupé, il aura de fait un bouquet et des rentes mensuelles moins conséquents que s’il vendait le bien en viager libre, et ce, du fait qu’il qu’il va continuer à profiter du bien pendant toute sa vie durant.

A noter qu’il est possible d’abandonner son droit d’usage et d’habitation à tout moment pour aller habiter ailleurs, partir en maison de retraite etc… A ce moment-là, il avertira le propriétaire de son intention de quitter les lieux par lettre recommandée avec accusé réception. A réception de cette lettre, il aura trois mois pour libérer les lieux des meubles et objets meublants. Cette libération s’officialisera par la signature d’une convention de libération ou d’un acte notarié et la remise des clés. La rente sera lors réévaluée sur la base d’un taux d’augmentation convenu entre les deux parties à la signature de l’acte. Le taux d’usage est de 30%. Il correspond en principe à la valeur locative du bien.

L’acheteur, quant à lui, devient propriétaire du bien à la signature de l’acte mais n’en aura la pleine possession que lorsque celui-ci sera laissé libre par le crédirentier ou bien à partir du décès de ce dernier.

De manière plus précise, le viager est produit “souple” qui peut s’adapter aux besoins de chacun, le viager occupé peut donc se décliner sous d’autres formes :

– Viager Occupé avec Réserve du Droit d’Usage et d’Habitation (ou Viager Occupé Sans Rente) :

Pour les vendeurs qui sont plus particulièrement intéressés par le bouquet que par la rente, il est possible d’opter pour un viager occupé sans rente. L’acheteur ne réglera que le bouquet au comptant et n’aura pas de rente à verser. En contrepartie le crédirentier peut continuer de vivre dans son bien comme pour tout viager occupé “classique”. Le bien ne sera accessible au débirentier que si les vendeurs le quittent ou décèdent.

– Viager Occupé Limité dans le Temps : 

Pour ce type de viager occupé, une limite de temps est fixé par les vendeurs. Pendant un laps de temps défini les débirentiers continuent d’occuper leur bien et la fin de ce délai, celui-ci est laissé libre pour les acheteurs. En contrepartie ces derniers devront verser les 30% d’augmentation de la rente, du fait de la libération du bien, mais seront libre d’en avoir la jouissance.

– Viager Semi-Occupé : 

Un viager semi-occupé est en général assez rare. Dans le cas de figure où un bien est découpé sous la forme de plusieurs logements, le vendeur peut choisir d’occuper une partie de celui-ci et de laisser le reste libre. L’acheteur peut donc occuper les parties libres et aura la jouissance des parties occupées par le vendeur en cas de libération ou de décès.

–> Viager Libre :

Le viager libre est l’autre alternative possible, c’est celle qui est la moins utilisée. Les viagers libres sont des biens que l’on retrouve en faible quantité sur le marché du viager et ce sont aussi ceux qui ont tendance à se vendre le plus rapidement et le plus facilement, du fait de leur rareté.

Dans ce cas-ci, le vendeur choisit de ne pas exercer son droit d’usage et d’habitation sur le bien ce qui le libère directement pour l’acheteur et lui permet d’en faire ce que bon lui semble dès la signature de l’acte notarié. Ce sont en général des résidences secondaires ou des biens appartenant à des personnes ayant changées de domicile ou étant parties en maison de retraite, ce qui explique leur faible nombre sur le marché.

Un viager libre est, quant à lui, bien plus onéreux en termes de bouquet et rentes mensuelles qu’un viager occupé, car la nue-propriété n’est pas prise en compte dans les calculs effectués au contraire d’un viager occupé. Les rentes mensuelles sont versées jusqu’au décès du crédirentier comme dans le cadre d’un viager occupé.

L’acheteur en devient donc propriétaire, là aussi, à la signature mais y récupère par la même occasion la jouissance du bien et peut en conséquence l’habiter directement ou bien encore le louer par exemple.

En somme les deux alternatives sont assez différentes l’une de l’autre, même si elles restent similaires sur le principe. Un viager libre sera néanmoins toujours plus dur à trouver sur le marché qu’un viager occupé  et c’est un paramètre qu’il faut prendre en compte lors de ses recherches de biens à acheter.