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Le viager et le respect des lois immobilières

LE VIAGER ET LE RESPECT DES LOIS IMMOBILIÈRES 

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Le viager est souvent évoqué comme un type de transaction qui peut s’avérer assez « négatif ». De nombreuses personnes le voient encore à travers un prisme comportant beaucoup de défauts que l’on a déjà) pu évoquer par ici de nombreuses fois mais aussi via d’autres points que nous allons voir dans cet article.

Une pensée qui coure encore serait finalement que le viager serait peu sécurisant que ce soit pour le vendeur ou pour l’acheteur, les compromis de vente protégeant mal les deux parties impliquées dans ce type de transaction.

Pareillement, pour corroborer l’argument précédent, il est évoqué que les transactions seraient extrêmement rapides, limite expédiées, en comparaison à celles de ventes traditionnelles.

« Est-ce réellement le cas ? » vous demanderez-vous.

 

Sachez donc que non, cela n’est absolument pas le cas à l’heure actuelle.

Le viager (et ses dérivés) sont considérés comme n’importe quelle autre transactions immobilière. En partant de ce postulat, les viagers sont donc considérés de la manière qu’une vente « classique » du point de vue légal et donc, sont confrontés aux mêmes dispositions et obligations.

De ce fait, l’entrée en vigueur de la loi Alur, qui aura amené les plus « gros » changements récents sur le marché de l’immobilier, a aussi touché les viagéristes qui en respectent les changements que cela a pu apporter.

En matière d’appartements, les différentes pièces afférentes comme les diagnostics énergétiques, les mesures, etc. sont aujourd’hui parmi les pièces capitales (au milieu des autres) qui permettent à une agence de pouvoir proposer un bien à la vente. De même l’envoi d’un dossier auprès d’un notaire ne peut se faire sans que toutes ces pièces ne soient réunies.

Pareillement concernant le calcul des plus-values. Tout est considéré et calculé à la manière de n’importe quelle autre vente immobilière sur le marché. Et c’est un point à ne surtout pas oublier et négliger si vous comptez proposer un bien à la vente (que ce soit d’ailleurs en vente traditionnelle ou viagère).

Enfin, concernant les délais entre la signature du compromis de vente et la signature de la vente auprès du notaire, il faut compter des délais similaires à la vente classique. En somme, il faut donc prévoir de deux mois à deux mois et demie avant de pouvoir être en mesure de pouvoir finaliser la vente.

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Comme vous pouvez le constater à la lueur de ces éclaircissements, les transactions viagères bien que se posant en alternative à l’immobilier plus « traditionnel » n’en sont donc pas moins respectueuses des lois et formalismes en vigueur dans ce marché immobilier.

Néanmoins, n’oubliez pas que pour être certain que tout se déroule au mieux dans le cadre de votre projet d’achat ou de vente en viager, les viagéristes professionnels sont les plus à même de vous aider.

La vente à terme, une opportunité à ne pas négliger !

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La vente à terme, une opportunité à ne pas négliger !

 

La vente à terme est une forme de transaction viagère.

C’est une alternative qui peut être considérée comme un « prêt vendeur » dans lequel la finalité aléatoire du viager disparaît.

Ce type de vente comprend, sur le principe du viager, un bouquet et des rentes. La seule exception réside dans le fait que les rentes soient limitées sur une période donnée (entre 10 et 20 ans).

Cette limitation dans le temps est un avantage pour les crédirentiers les plus jeunes car la vente à terme ne prend pas en compte l’âge à contrario du viager.

La Quotidienne sur France 5 y est allée de son avis au cours d’une émission diffusée en 2014 que vous pouvez retrouver ci-dessous :

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Pour en savoir sur la vente à terme, retrouvez notre présentation.

 

La vente à terme, crédit immobilier entre particuliers revient à la mode.

La vente à terme, un particularisme qui revient à la mode :

 

La raréfaction des accords de crédits malgré des taux historiquement bas a remis au goût du jour un crédit immobilier tombé en désuétude depuis l’avènement des prêts immobiliers en France, à savoir la vente à terme…

Mais qu’est ce que la vente à terme ? La vente à terme est un crédit immobilier qui n’est pas consenti par une banque mais par une personne physique. C’est pour cela que la vente à terme est souvent appelé crédit vendeur. Elle présente pour le vendeur comme pour l’acquéreur bien des avantages…

Côté vendeur :

Le bouquet et les mensualités sont non imposables (les mensualités perçues ne constituent pas un revenu foncier mais une dette). En cas de décès avant le terme, les mensualités restant dues sont versées aux héritiers (contrairement au viager où la rente s’éteint avec le décès de la personne).

D’un point de vue des garanties, ce sont les mêmes que pour un viager, le vendeur étant garantie par un hypothèque de 1er rang (comme s’il était finalement une banque puisque c’est le rôle qu’il joue) et par la clause résolutoire en cas de non paiement.

Elle permet, en outre, sur un marché atone de vendre plus rapidement son bien (idéal à l’heure actuelle).

Le taux de non paiement est moindre par rapport à celui constaté traditionnellement pour un prêt bancaire, les acquéreurs doivent en effet avoir un apport de départ car ils ne peuvent recourir à aucun prêt.

Du point de vue de l’acquéreur, la vente à terme a plus d’un attrait :

Le prêt est quasiment à taux zéro (les mensualités étant indexées sur l’indice de référence des loyers). Les frais d’assurance et de dossier n’existent pas dans ce type de crédit. Les frais de rachat anticipé du prêt sont gratuits contrairement à un prêt traditionnel où les indemnités en cas de rachat anticipé sont de 3% sur le capital restant dû). Enfin dans la vente à terme, les durées de prêts sont plus courtes 20 ans maximum, sachant que la durée moyenne d’un prêt immobilier tourne aujourd’hui autour de 25 ans.

Enfin, la vente à terme tout comme les prêts immobiliers sont éligibles aux allocations pour le logement.

A noter qu’il n’y a pas d’âge maximum pour souscrire à une vente en terme. Par ailleurs, contrairement aux prêts bancaires la vente à terme est accessible à tous même aux profils les plus atypiques (personnes en cdd, intérimaires, personnes de plus de 65 ans…), sous réserve bien entendu de l’apport exigé et de la bonne solvabilité du candidat.

Elle peut être libre (dans ce cas l’acquéreur peut l’occuper ou louer le logement pour en tirer des revenus) ou occupée par le vendeur (à vie ou pendant un laps de temps défini contractuellement).

 

En résumé, la vente à terme présente bien des avantages et il est dommage qu’elle soit méconnue du grand public.

Tout comme le viager et du fait des particularismes que revêt la vente à terme, il convient de faire appel à un professionnel spécialisé dans le domaine afin d’éviter bien des écueils.

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Peut on recourir au prêt bancaire pour financer un viager ?

Peut on recourir à un prêt bancaire pour financer un viager ou une vente à terme ?

 

Dans les faits, le « Viager » comme la « Vente à terme » ne peuvent pas être financés par un crédit immobilier.

Il y a deux raisons à cela :

Tout d’abord, le « Viager » comme la « Vente à terme » sont assortis d’une hypothèque de premier rang. Cette hypothèque garantit au crédirentier le bon paiement de sa rente jusqu’à son décès ou le bon paiement des mensualités jusqu’à la fin du terme. A ce titre, la prise d’hypothèque empêche la banque de prendre une autre hypothèque sur le bien car de son côté, elle ne serait pas aussi bien garantie que le crédirentier.

Par ailleurs, il n’y a pas de sens à financer un achat en viager par un crédit car le viager est un système qui permet de se financer en se passant de la banque.

Toutefois, il est possible de financer un viager par un crédit à la consommation car il ne nécessite pas de prise d’hypothèque.

De même, si l’acquéreur est déjà propriétaire, il pourra néanmoins recourir au prêt bancaire. A ce moment là la banque prendra une hypothèque déplacée sur le bien dont il est déjà propriétaire ou dans des cas plus rares recourra à une promesse d’affectation hypothécaire.

Enfin, seuls le « Viager occupé sans rente » ou la « nue propriété » peuvent faire l’objet de crédit immobilier car ils ne sont pas assortis du paiement d’une rente ou d’une mensualité. De ce fait, devant l’absence d’hypothèque sur le bien, la banque peut donc garantir le prêt immobilier par une prise d’hypothèque de premier rang à son profit.

En conclusion, le viager comme la vente à terme ne permettent pas de recourir à un financement par prêt bancaire et ce du fait de leur essence même. Néanmoins, il est possible d’y avoir accès en étant propriétaire d’un autre bien, en se finançant par un prêt à la consommation ou par le biais du viager occupé sans rente.

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